Een rookverbod in een huurovereenkomst: heeft het nog wel nut?

In een huurovereenkomst staat vaak genoteerd dat de huurder niet mag roken in het gehuurde gebouw. Zo’n bepaling tast echter de persoonlijke levenssfeer aan, zoals we het eerder al aanhaalden bij een gelijkaardig verbod met betrekking tot het houden van huisdieren. Houdt zo’n rookverbod in de huurovereenkomst dan wel steek? In welke gevallen is zo’n rookverbod nuttig? En wat zeggen de Nederlandse gerechtshoven? Het antwoord op deze vragen lees je in dit blog.

Principe: rookverbod is niet afdwingbaar

Net zoals we het aanhaalden bij de bespreking van een verbod op huisdieren, is ook een rookverbod in principe niet afdwingbaar. Evenals je als verhuurder niet mag bepalen wat de huurder al dan niet mag eten of drinken, mag je ook het roken niet verbieden. In privévertrekken mag de huurder dan ook zoveel roken als hij of zij wilt. En ja, zelfs een sigaretje tijdens het klaverjassen is gewoon toegelaten. Zelfs voor een roker die een kamer huurt is dit het geval. In principe is een rookverbod in de huurovereenkomst dan ook klinkklare onzin.

Soms houdt het echter toch steek…

Roken verbieden in gemeenschappelijke delen

Je kan een kamerbewoner niet verbieden om in de eigen kamer te roken. Echter kan je de kamerbewoner wel contractueel verbieden om in de gezamenlijke voorzieningen z’n tabak boven te halen. Ook in appartementsgebouwen kan je de verschillende huurders verbieden om in de gemeenschappelijke gangen te roken.

Kortom: voor zover het gaat over de persoonlijke ruimte, is een rookverbod niet mogelijk. Eenmaal we het hebben over gezamenlijke voorzieningen waar anderen er last van kunnen ondervinden, is een rookverbod lang niet meer zo onzinnig.

Een zakelijk kantoor is geen persoonlijke ruimte

De gehuurde woning of kamer is een persoonlijke ruimte. Een kantoor- of bedrijfspand is dit echter niet. Hier is een rookverbod opnemen niet alleen mogelijk, maar ook wenselijk. En niet alleen ten gevolge van de Tabakswet. Zo’n rookverbod moet dan wel concreet in de huurovereenkomst worden opgenomen. Dat bewees een uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 26 mei 2015.

In deze zaak had een verhuurder zijn huurder mondeling en schriftelijk gevraagd om niet langer in het gehuurde bedrijfspand te roken. Andere huurders en hun werknemers begonnen immers te klagen over de sterke sigarettengeur. De verhuurder beriep zich hier op de huurovereenkomst waarin stond dat de verhuurder “ten aanzien van het behoorlijk gebruik” aanwijzingen mag geven.

De rechter oordeelde in dit geval dat behoorlijk gebruik nog niet impliceert dat de huurder niet in een gehuurd kantoor mag roken. De huurder mocht dus gewoon blijven walmen, want de Tabakswet geeft de verhuurder niet het recht om dat naar willekeur te verbieden. Had er bij aanvang van de huur een expliciet rookverbod in de overeenkomst gestaan? Dan was de situatie natuurlijk compleet anders. In zo’n geval was er immers wel sprake van een geldig rookverbod.

De zin en onzin van het rookverbod

Bij de klassieke huur van een woning is het opnemen van een rookverbod onzinnig. Als verhuurder kan je de huurder immers niet verbieden om er te roken. Ook bij kamerhuur is dit het geval. Wel kan je een concreet rookverbod opnemen voor gemeenschappelijke gangen en de gezamenlijke voorzieningen. Ook kan je de gevolgen van eventuele schade door het roken reeds vooraf regelen. En indien het gaat om een bedrijfspand, is een rookverbod niet alleen zinnig maar zelfs aangewezen.

Wil je het door jou verhuurde pand beschermen tegen de gevolgen van een rokende huurder? Wil je weten of jouw huurovereenkomst wel voldoende waarborgen biedt ten opzichte van rookwalmen? Dan leest onze jurist graag een en ander voor jou na. Neem contact met ons op voor meer informatie.