Een overeenkomst tot aanneming van werk kennen consumenten voornamelijk uit de woningbouwsector. Toch wordt het ook voor heel wat andere opdrachten gebruikt. De verplichte 5%-regeling is dan uiteraard niet van toepassing. Wat wel een constante is: een schriftelijke aannemingsovereenkomst is altijd een must. Anders kunnen mondelinge afspraken zwaar op de maag komen te liggen.

Aanneming van werk is een overeenkomst tussen een opdrachtgever en een aannemer. Hierbij belooft de aannemer om een stoffelijk werk te creëren en op te leveren in ruil voor een prijs die de opdrachtgever dient te betalen, zonder dat er sprake is van een dienstbetrekking.

Om van aanneming van werk te kunnen spreken moet er dus aan vijf criteria zijn voldaan: (i) het moet gaan om een werk van stoffelijke aard; (ii) door de aannemer of zijn aangestelden tot stand te brengen; (iii) het moet worden gevolgd door een oplevering ervan; (iv) er mag geen sprake zijn van een dienstbetrekking; en (v) de opdrachtgever moet een geldelijke prijs betalen. Het opstellen van een overeenkomst tot aanneming van werk is zeker geen eenvoudige zaak en wordt meestal samen gedaan met een jurist of advocaat.

De kwalificatie van de overeenkomst volgt niet uit de benaming die de partijen eraan geven. Indien de partijen het hebben over een opdracht maar er gelijktijdig is voldaan aan de wettelijke regels van aanneming, zal het juridisch toch om aanneming van werk gaan. En dus zijn de wettelijke regels van toepassing. Niet onbelangrijk, want het gaat hier om een zogenoemde bijzondere overeenkomst.

In het Burgerlijk Wetboek zijn er dan ook algemene regels opgenomen, waarnaast er ook bijzondere regels bestaan voor specifieke vormen van aanneming. Van dergelijke regels mag dan ook niet zomaar worden afgeweken. Enkel door meteen een overeenkomst tot aanneming van werk op te stellen, kan je aan deze regels voldoen. Bovendien is er in sommige gevallen zelfs sprake van een schriftelijkheidsvereiste. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de aannemingsovereenkomst het bouwen van een huis tot doel heeft en de opdrachtgever een consument is.

Hiernaast tonen de vijf criteria van aanneming tot werk aan dat je maar beter een aantal afspraken op papier zet. Wanneer je als aannemer anderen aanstelt, verlies je immers niet zomaar jouw aansprakelijkheid. En dus moet duidelijk zijn waarvoor jij al dan niet aansprakelijk bent en welke taken al dan niet tot jouw pakket behoren. Ook de oplevering behoeft verdere duiding, zeker indien het gefaseerd kan verlopen. En dan is er nog de betaling van de prijs en de oplopende kosten. Enkel indien dat zo werd overeengekomen kan je voorschotten vragen. En dus heb je natuurlijk een overeenkomst tot aanneming van werk nodig.

Een overeenkomst tot aanneming van werk is de enige manier om duidelijke afspraken te maken die bovendien ook bewijsrechtelijk afdwingbaar zijn. En enkel zo kan je veilig aan het werk of de werken beginnen.

De inhoud van de overeenkomst tot aanneming van werk is afhankelijk van het type aanneming. Bij een bouw van een woning voor consumenten zijn bijvoorbeeld een aantal specifieke bepalingen van toepassing. Denk bijvoorbeeld aan de bedenktijd, het verbod om de consument vooraf te laten betalen of de 5%-regeling. Uiteraard heeft dat invloed op de inhoud van de overeenkomst tot aanneming van werk. Hiernaast zullen de vijf eerder aangehaalde criteria steeds uitbundig zijn uitgewerkt in de overeenkomst tot aanneming van werk.

Beginnen zal de aannemingsovereenkomst steeds doen met een titel en de benoeming van de partijen. Vaak worden ook een aantal vooroverwegingen opgenomen. De zogenoemde considerans heeft weinig juridische kracht maar is er vooral om onduidelijke bepalingen te duiden.

Omdat een overeenkomst tot aanneming van werk soms heel technisch is, is het interessanter om de jargon en specificaties niet voortdurend over te nemen. Dat zou de overeenkomst tot aanneming van werk moeilijk leesbaar maken. Daarom bevat de aannemingsovereenkomst meestal een lijst met definitiebepalingen. Ook dat is belangrijk voor de verdere uitlegging van de overeenkomst.

Vervolgens volgt de eigenlijke omschrijving van de werken. Zoals eerder gezegd gaat het om het een stoffelijk werk. Een uitgebreide en gedetailleerde omschrijving ervan is noodzakelijk. Zo zal men bijvoorbeeld de kenmerken, de te gebruiken materialen, de locatie en het beoogde eindresultaat uitgebreid omschrijven. Uiteraard hoeven niet alle specificaties te worden opgenomen maar kan je ook verwijzen naar bijlagen. Denk hierbij aan technische omschrijvingen, berekeningen, bouwtekeningen, planningen en vergunningen die in bijlage worden gevoegd.

Hierna maakt men afspraken over de aanvang, de duur en de oplevering. Vaak zal een en ander onder voorbehoud zijn. Als aannemer kan je immers niet vooraf helemaal zeker zijn wanneer de werken zullen zijn afgerond. Het gaat dan ook om een ruwe schatting. Dat moet in de aannemingsovereenkomst duidelijk zijn opgenomen.

Tot slot volgen dan weer de financiële afspraken en zijn nog heel wat andere clausules mogelijk. Denk bij dat laatste onder andere aan een geschillenregeling, garanties, een rechtskeuzebeding, de afhandeling van de eindafrekening, de gevolgen van wanbetaling en eventuele andere verplichtingen waaraan de aannemer zich moet houden.

Zoals eerder gezegd is een aannemingsovereenkomst nu eenmaal maatwerk. Hierdoor zal ook de inhoud steeds anders zijn en hoeven dergelijke bepalingen heus niet allemaal in de overeenkomst tot aanneming van werk terug te vinden zijn.

Dramatisch. De afspraken die moeten worden gemaakt zijn immers zo verregaand en bestrijken zoveel verschillende domeinen, dat je zonder een aanneming van werk eigenlijk altijd een vogel voor de kat bent. Tenzij je natuurlijk alle kosten zelf kan maken en pas na de eindoplevering (hopelijk) jouw centen ziet. Maar ook dan sta je bewijsrechtelijk nergens. Zeker niet indien je het niet had over garanties, aansprakelijkheden en specificaties.

Mundus vult decipi, de wereld wil bedrogen worden. Dat je met discussies, juridische procedures en tijdsverlies denkt afgerekend te krijgen? Dat kunnen we jou zonder schriftelijke aannemingsovereenkomst eigenlijk al op een briefje geven dat dat niet zal gebeuren.

Hiernaast is een schriftelijke overeenkomst tot aanneming van werk soms ook gewoon verplicht. Anders is de overeenkomst ongeldig. Dat staat bijvoorbeeld te lezen in artikel 766 van het Burgerlijk Wetboek boek 7. En dan zijn er nog de bepalingen waar je niet zomaar van kan afwijken…

Toch maar een schriftelijke overeenkomst tot aanneming van werk opstellen? Dat lijkt ons inderdaad het beste idee. En daarom helpen wij jou ook graag verder. Het opstellen van de overeenkomst van aanneming van werk is zeker geen eenvoudige zaak en wordt meestal samen gedaan met een jurist of advocaat.