Exploitatieverplichting in huurovereenkomst houdt niet altijd stand

Bij huurders van een winkelruimte is een exploitatieverplichting niet ongewoon. Die exploitatieverplichting is dan ook opgenomen in de ROZ-modelhuurovereenkomst waar veel verhuurders nog steeds gebruik van maken. Zo’n exploitatieverplichting kan echter ook worden opgenomen in andere huurovereenkomsten, bijvoorbeeld voor de huur van een kantoorruimte. Echter zal een exploitatieverplichting niet altijd afdwingbaar zijn.

Exploitatieverplichting in de huurovereenkomst

In principe is een huurder niet wettelijk verplicht om in een gehuurde winkelruimte ook effectief een winkel te openen. Toch kan de verplichting om zich als een goede huurder te gedragen, soms toch in zo’n exploitatieverplichting resulteren. Om alle twijfel weg te nemen, neemt men de exploitatieverplichting vaak op in overeenkomsten voor een winkelruimte. Hierdoor moet de huurder het gehuurde pand dan ook van voldoende inrichting en inventaris voorzien en de deuren openen voor het publiek. Het doel van een exploitatieverplichting is natuurlijk om leegstand te voorkomen waardoor de vastgoedwaarde behouden blijft.

Indien de huurder niet aan zijn exploitatieverplichting voldoet, kan dat dan ook een aantal gevolgen hebben. Door het te koppelen aan een boetebepaling voelt de huurder het bijvoorbeeld rechtstreeks in zijn geldbuidel. Maar daarnaast kan het zelfs een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden.

Exploitatieverplichting niet altijd afdwingbaar

In principe heerst er contractuele vrijheid en is een contractueel opgelegde exploitatieverplichting geldig. Toch kan de exploitatieverplichting niet altijd worden afgedwongen. Aldus oordeelde de rechtbank Rotterdam in 2016 nog dat de exploitatie niet kan worden verlangd indien het de huurder onmogelijk is om de exploitatie voort te zetten. In dit geval was de exploitatie onmogelijk geworden door de jaarlijkse negatieve bedrijfsresultaten.

In een meer recente zaak had Blokker haar gehuurde kantoorruimte in Amsterdam verlaten om haar hoofdkantoor naar een nieuw gebouw te verplaatsen. Ook hier was er een exploitatieverplichting opgenomen en ook hier maakte de rechter een belangenafweging. In deze zaak oordeelt de rechter dat de verplaatsing van het hoofdkantoor, wat het gevolg was van een reorganisatie die het voortbestaan van de keten en de werkgelegenheid moest veiligstellen, voldoende zwaarwichtig is om de exploitatieverplichting haar werking te ontnemen. Het belang van de verhuurder, die louter leegstand wil voorkomen, is per slot van rekening veel minder zwaar dan dat van Blokker.

Schadevergoeding blijft mogelijk

Hoewel de exploitatieverplichting niet altijd afdwingbaar is, hoeft dat niet te betekenen dat de verhuurder machteloos achterblijft. De verhuurder kan nog steeds een schadevergoeding vorderen voor de schade ten gevolge van de leegstand. Uiteraard moet de verhuurder dan wel het bewijs van die schade leveren. Dat was ook wat de rechter in voorgaande zaak aangaf.

Exploitatieverplichting blijft interessante bepaling

Hoewel een exploitatieverplichting niet altijd afdwingbaar is, blijft het aangeraden om het op te nemen in de huurovereenkomst. Dat heeft in de eerste plaats een ontradend effect en beschermt jouw vastgoed tegen de gevolgen van leegstand. Indien de exploitatieverplichting geen stand houdt, blijft het nog steeds mogelijk om de bewezen schade te claimen. Houdt de exploitatieverplichting wel stand, dan strijk je zonder al te veel bewijslast toch gewoon de boetes op. Aan het opnemen van een exploitatieverplichting kleeft voor de verhuurder geen nadeel. En daarom raden wij het steeds aan. Ook bij een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte of kantoorruimte.

Ben je op zoek naar een huurovereenkomst voor een kantoorruimte of bedrijfsruimte met een maximale bescherming tegen vertrekkende huurders? Laat het dan opstellen door een van onze juristen. Neem contact met ons op en wij stellen je huurovereenkomst op.