Opletten voor formulering koopoptie of voorkeursrecht in huurcontract

Zakelijke huurders willen wel vaker een koopoptie of een voorkeursrecht in de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte laten opnemen. Hierdoor kunnen ze op termijn ook zelf het pand verwerven. Het is alvast goed om te weten dat een koopoptie en een voorkeursrecht allesbehalve synoniemen zijn. Bovendien is een goede formulering onontbeerlijk om discussies te voorkomen.

Wat is een koopoptie?

Als de huurder een koopoptie heeft, dan kan de huurder de optie uitoefenen om de gehuurde bedrijfsruimte te kopen. Van zodra de huurder de koopoptie uitoefent, komt er meteen een koopovereenkomst tot stand. De voorwaarden waaronder de koopovereenkomst tot stand komen, zijn in de koopoptie weergegeven. In de koopoptie staat dan ook steeds de prijs waarvoor de koop wordt gesloten, net als de manier waarop de huurder de koopoptie kan uitoefenen en gedurende welke termijn de huurder een koopoptie heeft.

De prijs kan een vaste prijs zijn, maar het is ook voldoende dat de prijs voldoende bepaalbaar is. Zo kan de prijs perfect worden vastgesteld in functie van de actuele huurwaarde op jaarbasis. Via zo’n formulering kan de koopprijs mee evolueren met de indexering van de huur. In 2016 gaf het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden nog aan dat zo’n prijsbepaling voldoende concreet is.

In elk geval kan de verhuurder in dit geval niet meer terug: de loutere verklaring van de huurder volstaat om de koopovereenkomst tot stand te doen komen. De verhuurder moet het pand echter niet als eerste aanbieden bij de huurder en kan hij het ook nog steeds aan een derde verkopen.

Wat is een voorkeursrecht?

Soms is er in de huurovereenkomst een voorkeursrecht overeengekomen. Dit mag niet in verwarring worden gebracht met de koopoptie. De verhuurder verbindt zich louter tot een aanbiedingsplicht op het moment dat hij het pand wil verkopen. Hij moet het dan eerst aanbieden aan de huurder en hem de kans geven om het pand te kopen. Pas wanneer de huurder niet op de aanbieding ingaat, mag de verhuurder het pand aan een derde verkopen. De verhuurder moet zich dan ook maximaal inspannen om de verkoop tot stand te laten komen en dit aan de geldende marktprijzen en marktvoorwaarden of aan de overeengekomen voorwaarden. De verhuurder mag zich dan ook niet zomaar ineens terugtrekken en moet de huurder voldoende tijd geven om op het voorstel te reageren.

In dit geval is het eveneens belangrijk dat de huurovereenkomst duidelijk aangeeft welke termijn de huurder krijgt om op het voorstel te reageren en hoe de prijsbepaling plaatsvindt. De rechtbank Zutphen heeft in 2004 al aangegeven dat het principieel toegestaan is om de marktprijs te bepalen op basis van de prijs die een andere potentiële koper voor het pand wil betalen.

Voorkeursrecht en koopoptie vaak onderwerp van een geschil

Het is heel belangrijk dat het voorkeursrecht en de koopoptie goed worden geformuleerd, want wel vaker geeft dit aanleiding tot een juridisch geschil. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarbij een huurder de koopoptie uitoefent maar vervolgens geen lening krijgt. Zonder een financieringsvoorbehoud wordt dit al snel problematisch. Maar denk daarnaast ook aan voorkeursrechten waarbij het niet duidelijk is of ook de verhuurde roerende goederen al dan niet onder het voorkeursrecht vallen. En dan is het vaak ook nog onduidelijk of de huurder zijn koopoptie behoudt indien het pand (en de huurovereenkomst) overgaat naar een nieuwe eigenaar.

Het is belangrijk om koopopties en voorkeursrechten goed te formuleren om dergelijke problemen te voorkomen. Net daarom helpt MKBrecht.nl je graag verder. Wil je een koopoptie of voorkeursrecht toevoegen aan de huurovereenkomst? Spreek er dan over met een van onze ervaren juristen die graag het nodige voor je doen.