Werken aan een verhuurde bedrijfsruimte: wat met de huurder?

Bij de verhuur van een bedrijfsruimte kan het soms gebeuren dat de verhuurder bepaalde werkzaamheden wil uitvoeren. Het “probleem” is natuurlijk dat de huurder recht heeft op het rustige genot van deze ruimte. Kan de verhuurder de werken aan de huurder opdringen? De huurder moet dringende werkzaamheden gedogen, maar er moet wel sprake zijn van een redelijk voorstel.

Gedoogplicht en goede afspraken maken

Omtrent deze vraag is artikel 7:220 BW enorm belangrijk. In dit artikel staan namelijk de regels met betrekking tot de renovatie en de dringende werkzaamheden aan de verhuurde bedrijfsruimte. Dit artikel bepaalt dat de huurder hieraan zijn medewerking moet verlenen. Hij moet de werkzaamheden met andere woorden dulden, de deur voor de verhuurder openen en dergelijke meer. Dit wordt ook wel eens een gedoogplicht genoemd.

Het gaat om de zogeheten dringende werkzaamheden. Dat zijn werkzaamheden die niet kunnen wachten, bijvoorbeeld omdat wachten extra kosten of schade met zich mee zou kunnen brengen. Het gaat daarbij niet alleen om herstellingswerken, maar ook om renovatiewerken, sloopwerken en nieuwbouwwerkzaamheden. Een gedoogplicht wil echter niet zeggen dat de huurder alles maar moet accepteren. Goede afspraken tussen de huurder en de verhuurder zijn belangrijk, waarbij er goed moet worden gekeken naar de belangen van de verschillende partijen.

Redelijk voorstel van de verhuurder

In de praktijk zal de verhuurder steeds een voorstel uitbrengen. In dit voorstel neemt de verhuurder informatie op omtrent de aard en de noodzaak van de werkzaamheden. Ook de wijze waarop en de reden waarom de medewerking van de huurder noodzakelijk is, wordt in dit voorstel opgenomen. Denk verder aan informatie met betrekking tot de (financiële) gevolgen voor de huurder, een eventueel vervangende ruimte die wordt aangeboden en dergelijke meer.

Een ander belangrijke vermelding in artikel 7:220 BW is dat de huurder ondanks zijn gedoogplicht zijn aanspraken niet verliest. Zo kan de huurder recht hebben op een vermindering van de huurprijs, op een schadevergoeding en eventueel zelfs op de ontbinding van de overeenkomst. Als een verhuizing bijvoorbeeld nodig is, is het maar redelijk dat de verhuurder bijdraagt in de kosten voor deze verhuizing. Hiermee zal rekening moeten worden gehouden bij het uitbrengen van een redelijk voorstel.

Huurder moet akkoord gaan met een redelijk voorstel

Dit voorstel wordt schriftelijk uitgebracht en moet redelijk zijn. In principe moet de huurder instemmen met zo’n redelijk voorstel. Eventueel kan het voorstel aan de rechter worden voorgelegd, zodat de rechter het kan toetsen op redelijkheid. De rechter kan de gedoogplicht dan opleggen en kan zelfs een dwangsom opleggen. De rechter kan ook oordelen dat het voorstel niet redelijk is. Over het algemeen is het niet zo interessant om de vervelende gang langs de rechter te bewandelen. Het is vooral belangrijk dat de huurder en de verhuurder goed naar elkaar luisteren en elkaars belangen en bekommernissen trachten te begrijpen, om zo samen een oplossing te vinden.

Soms hebben de werkzaamheden niet alleen betrekking op een enkele huurder, maar op verschillende huurders. In principe zou elke huurder hiermee in moeten stemmen. Als een enkele huurder tegenwerkt, kan dit alles vertragen. Dat is voor niemand wenselijk. Daarom bepaalt de wet dat er een vermoeden is dat het voorstel redelijk is eenmaal zeventig procent van de huurders heeft ingestemd.

Juridisch advies bij werken aan een bedrijfsruimte

Wil jij werken uitvoeren aan een verhuurde bedrijfsruimte en wil je een redelijk voorstel uitbrengen? Dan is het een goed idee om er eerst even over te spreken met een van onze juristen. We adviseren je hieromtrent en stellen een voorstelbrief voor je op. Ook als de huurder niet instemt of een gewijzigd voorstel wil, staan we voor je klaar. Plan vandaag nog een intakegesprek in en laat je adviseren.