Exoneratiebeding in huurovereenkomst: redding voor gebrekkig binnenklimaat?

Een slecht binnenklimaat kan een gebrek in de staat van het gehuurde goed betreffen. Dat volgt uit het artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Onlogisch is dat niet, want een goed functionerend klimaatsysteem oefent een grote invloed uit op het huurgenot. Onderzoek heeft zelfs aangetoond dat een slecht functionerend klimaatsysteem de prestaties kan aantasten, met een omzetverlies tot gevolg. De huurder kan dan ook een vermindering van de huurprijs vragen, een herstel van het gebrek eisen, een schadevergoeding claimen of zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.

Om zichzelf te beschermen, noteren steeds meer verhuurders een exoneratiebeding in de huurovereenkomst. Zo zijn ze niet aansprakelijk voor de gevolgen van een gebrek. Maar is zo’n exoneratie geldig ten aanzien van een gebrekkig binnenklimaat? Geen eenvoudige vraag. En daarom behandelde men het recent nog in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte (april 2019). Hieronder bespreken we de krachtlijnen.

Een slecht binnenklimaat als gebrek

In het Burgerlijk Wetboek staat nergens letterlijk te lezen dat een slecht binnenklimaat ook effectief een gebrek is in de zin van de wet. Wel heeft men het in artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek over het verwachtingspatroon. In functie van de omstandigheden mag een huurder mogelijks een deugdelijk binnenklimaat verwachten. Voor het beoordelen van het verwachtingspatroon moet men wel rekening houden met de praktische omstandigheden zoals de ouderdom van de gehuurde bedrijfsruimte en de leeftijd van de klimaatinstallatie. Bij nieuwe huurpanden met nieuwe klimaatsystemen is het logisch dat de huurder hogere eisen stelt ten aanzien van het binnenklimaat.

Indien er uiteindelijk sprake is van een gebrek, heeft de huurder verschillende mogelijkheden. Zo kan de huurder verlangen dat het gebrek wordt verholpen. Ook kan de huurder om een huurprijsvermindering vragen. En zelfs een schadevergoeding behoort tot de mogelijkheden.

Het gebrek, het verwachtingspatroon en de huurovereenkomst

Voor kantoor- en bedrijfsruimten is het mogelijk om van bovenstaande regelgeving af te wijken. Zo kan je als verhuurder aangeven wat de partijen al dan niet een “gebrek” noemen. Dat is overigens ook wat men in de modelhuurovereenkomsten van de ROZ heeft gedaan.

In zo’n huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte kan je ook specifieke afspraken maken met betrekking tot de eisen waaraan de verhuurde ruimte moet voldoen. Indien je op de hoogte bent van eventuele gebreken aan het binnenklimaat, kan je dit dan ook concreet aangeven. Zo pas je het verwachtingspatroon waar de huurder zich eventueel op kan beroepen, aan. Open kaart spelen helpt ook allerhande nadelige discussies te voorkomen. Ook kan je de onderzoekplicht van de kandidaat-huurder, die eventuele aanpassingen aan het pand wenst te doen, onderstrepen.

Via een exoneratiebeding de gevolgen van een slecht binnenklimaat beperken

In huurovereenkomsten worden steeds vaker exoneratiebedingen opgenomen die de gevolgen van dergelijke gebreken beperken. Vaak zijn zo’n exoneratiebedingen algemeen geformuleerd. De vraag rest nu in welke mate zij de verhuurder ook beschermen voor de gevolgen van een slecht binnenklimaat.

Die vraag is niet onbelangrijk. De rechtsvordering ten aanzien van gebreken in het opgeleverde werk verjaart immers al na twee jaar, terwijl de huurder wel nog steeds zijn vordering tegen de verhuurder kan instellen.

In principe is zo’n exoneratiebeding bij de verhuur van kantoor- en bedrijfsruimten toegelaten. Toch kan het alsnog in problemen resulteren. Zeker gelet op artikel 7:209 Burgerlijk Wetboek dat aangeeft dat je je niet zomaar kan exonereren voor gebreken die je als verhuurder, bij het aangaan van de huurovereenkomst, kende of behoorde te kennen. Opvallend is hierbij dat de rechtspraak de zinsnede “had behoren te kennen” steeds strenger interpreteert. Had je op het moment van de oplevering door de aannemer het gebrek immers kunnen ontdekken, dan kan je je later niet langer op het exoneratiebeding beroepen. Jij hoorde het gebrek dan te kennen.

Conclusie

Het opnemen van een exoneratiebeding in de huurovereenkomst kan allerhande kwalijke situaties voorkomen. Daarom is het altijd een aanrader. Toch is zo’n exoneratiebeding lang niet altijd geldig. Althans niet indien je vooraf op de hoogte was van het gebrek. Of indien je ervan op de hoogte had kunnen zijn. Ook ten aanzien van een gebrekkig binnenklimaat resulteert dat in een afwijzende houding.

Indien je op de hoogte bent van het gebrek, is het een beter idee om meteen ook open kaart te spelen. Zo raak je aan het verwachtingspatroon waarop de huurder zich eventueel kan beroepen. En zo hoef je nadien geen torenhoge schadeclaims te vrezen.

Ben je op de hoogte van een gebrek en wil je je via de huurovereenkomst maximaal indekken? Spreek er dan over met één van onze juristen. Er zijn immers verschillende wegen die je kan bewandelen, maar ze zijn lang niet allemaal even geschikt. Zij gaan voor jou de best geschikte oplossing na.