Niet correct inroepen financieringsvoorbehoud kost koper € 630.000

In een recente zaak heeft een kandidaat-koper een contractuele boete van 630.000 euro moeten betalen omdat een financieringsvoorbehoud niet correct was ingeroepen. De afgesproken formaliteiten werden namelijk niet nageleefd. Het toont aan hoe belangrijk het is om goed de draagwijdte van contractuele bepalingen te begrijpen, zeker bij belangrijke overeenkomsten zoals de aankoop van een (bedrijfs)pand of aandelen.

Van financieringsvoorbehoud tot contractuele boetes

Bij deze zaak die voor de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2020:3970) verscheen, had een koper twee panden gekocht voor een bedrag van 6,3 miljoen euro. Het is niet ongewoon dat in zo’n overeenkomst financieringsvoorbehoud wordt gemaakt. Dit is een zogenaamde ontbindende voorwaarde die stelt dat de koper van de aankoop kan afzien als hij geen hypotheek kan krijgen. Zo’n ontbindende voorwaarde houdt zowel voordelen in voor de koper als de verkoper. De koper is op die manier zeker dat hij niet moet kopen als hij niet kan kopen. En voor de verkoper is het evenmin wenselijk om de transactie door te zetten als de koper toch niet kan betalen. Soms wordt aan deze mogelijkheid ook een contractuele boete gekoppeld. Dit alles wordt niet alleen gedaan bij de aankoop van vastgoed, maar bijvoorbeeld ook bij de overname van een bedrijf of bij het kopen van aandelen.

In deze koopovereenkomst was er naast het financieringsvoorbehoud opgenomen dat de koper een waarborgsom of een bankgarantie diende te verstrekken. Aan deze verplichting werd een contractuele boete van 10% van de koopprijs gekoppeld, wat een boete van 630.000 euro betekent.

Financieringsvoorbehoud werd niet correct ingeroepen

De koper kreeg uiteindelijk geen financiering en daarom heeft de adviseur een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Bij het correct inroepen daarvan zou de koop niet doorgaan. De adviseur hield daarbij echter geen rekening met de in de overeenkomst opgenomen formaliteiten. In de overeenkomst was namelijk opgenomen dat er voor het geldig inroepen van het financieringsvoorbehoud een schriftelijke mededeling diende te gebeuren aan de verkoper, maar ook aan de notaris. Daarnaast diende de adviseur twee schriftelijke afwijzingen van financieringsaanvragen voor te leggen.

De verkoper nam aan dat het financieringsvoorbehoud geldig was ingeroepen en legde dus ook geen bankgarantie voor, noch betaalde hij een waarborgsom. Omdat de koop gewoon doorging, was dit nochtans wel verplicht. Daarom vorderde de verkoper de contractuele boete van 630.000 euro.

Koper moet contractuele boete betalen

De rechter oordeelde dat het financieringsvoorbehoud inderdaad niet geldig was ingeroepen en dat de koper dus tekort was geschoten bij het voorleggen van een bankgarantie of het betalen van een waarborgsom. Daarom moet de koper de contractuele boete betalen. De koper vroeg de rechter wel om deze boete van meer dan 6 ton te matigen.

De rechtbank kan inderdaad contractuele boetes matigen wanneer de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarbij hanteert men de maatstaf die de Hoge Raad in de zaak Intrahof/Bart Smit heeft vastgelegd (ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). In de praktijk wil dit zeggen dat de rechter zijn matigingsbevoegdheid enkel mag gebruiken als het boetebeding in de gegeven omstandigheden in een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat resulteert.

De rechtbank oordeelt echter dat er geen duidelijke omstandigheden zijn die een matiging van de boete rechtvaardigen. Het benadrukt dat de verkoper ook schade heeft geleden omdat de panden nog steeds te koop staan en de overeengekomen koopsom nog steeds niet is behaald. Door het uitbreken van de coronapandemie bestaat de kans dat dit niet meer zal lukken en dat de verkoper de prijs zal moeten matigen. De rechtbank oordeelt daarom dat de koper wel degelijk de contractuele boete van 630.000 euro moet betalen.

Het belang van juridisch advies

Deze zaak toont aan dat gemaakte afspraken maar beter worden nagekomen. In dezen kostte het niet correct inroepen van het financieringsvoorbehoud de kandidaat-koper uiteindelijk 630.000 euro, een jammerlijke contractuele boete die eenvoudig te voorkomen was. Voorkom dergelijke verrassingen en laat je adviseren over de juridische betekenis van contractuele bepalingen, zeker als het over grote bedragen gaat. Wij van MKBrecht.nl helpen je graag verder. Plan een intakegesprek in en laat je juridisch adviseren.