Wanneer is tweezijdige bemiddeling toegestaan?

De Nederlandse wet verbiedt een bemiddelaar om twee heren te dienen. Toch komt het in de praktijk vaak voor en dat heeft alles te maken met een aantal uitzonderingen waarop je je kan beroepen. Het is wel belangrijk dat je goed oplet, want als je niet juist handelt riskeer je dat de beide partijen geen bemiddelingskosten moeten betalen. Wij van MKBrecht.nl leggen uit wanneer tweezijdige bemiddeling wel is toegestaan en geven aan waarop je moet letten.

Het verbod op het dienen van twee heren

In het Burgerlijk Wetboek is er een verbod tot tweezijdige bemiddeling opgenomen. Dit wordt ook wel eens het verbod op het dienen van twee heren genoemd. Onlogisch is zo’n verbod niet, want vaak hebben de twee contractspartijen bij een overeenkomst ook andere belangen. Een huurder wil bijvoorbeeld een lage huurprijs, terwijl de verhuurder het omgekeerde wil. Voor een bemiddelaar of lastnemer is het dan ook niet mogelijk om zowel de huurder als de verhuurder te dienen. Het verbod geldt zelfs wanneer de bemiddelaar geen loon heeft ontvangen van een van zijn twee heren. Daarbij legt de wetgever ook een sanctie op: wie voor twee heren werkt, heeft helemaal geen recht op loon. Zelfs niet wanneer hij geen van de opdrachtgevers schade berokkende.

Soms toch toegestaan om tweezijdig te bemiddelen

In de praktijk zijn er drie uitzonderingen waarbij het toch is toegestaan om twee heren te dienen.

In de eerste plaats kan dat wanneer de twee partijen geen tegenstrijdige belangen hebben. Dat is niet snel het geval. Toch mag een bemiddelaar bijvoorbeeld bemiddelen voor twee eigenaars-verhuurders die eenzelfde belang hebben en dezelfde eisen stellen aan de huurovereenkomst.

Ten tweede gaat het hier om een consumentenrechtelijke bepaling die dan ook enkel geldt wanneer een bemiddelaar voor een consument werkt. Wanneer de huurder bijvoorbeeld een bedrijf is dat huisvesting zoekt voor zijn werknemers en de bemiddelaar voor dat bedrijf optreedt, geldt het verbod niet.

Ten slotte is het belangrijk om te weten dat het verbod van regelend recht is. De partijen mogen dan ook altijd contractueel afspreken dat het dienen van twee heren wel toegestaan is. De bemiddelaar moet dan wel de schriftelijke toestemming van al zijn particuliere opdrachtgevers hebben. Wel moet je er rekening mee houden dat zo’n schriftelijke toestemming nog niet wil zeggen dat de bemiddelaar ook recht heeft op dubbele bemiddelingskosten, want de wet verbiedt het om bij dubbele bemiddeling loon in rekening te brengen bij de huurder. Ondanks de dubbele bemiddeling kan de bemiddelaar dus enkel loon in rekening brengen bij de verhuurder.

Er is al snel sprake van bemiddeling

De vraag die vaak wordt gesteld, is of er al dan niet sprake is van bemiddeling en of het verbod dus überhaupt van toepassing is. Een recent praktijkvoorbeeld toont aan dat daar al snel sprake van is. In een recente procedure diende Airbnb, dat kosten in rekening brengt bij huurder en verhuurder, bijvoorbeeld nog de bemiddelingskosten van alle in het verleden gemaakte boekingen terug te betalen.

Volgens de kantonrechter was er sprake van bemiddeling omdat Airbnb enerzijds verhuurders in contact brengt met huurders en anderzijds zelf bepaalt welke zoekresultaten de huurder al dan niet te zien krijgt. Het feit dat huurder en verhuurder tijdens de totstandkoming niet met elkaar in contact kunnen treden, behalve door de tussenkomst van Airbnb, werd daarbij mee in overweging genomen. Ook wanneer Airbnb slechts bij de verhuurder kosten in rekening zou brengen, zou er nog steeds sprake zijn van tweezijdige bemiddeling. En dus moet het altijd over de toestemming van de betrokkenen beschikken.

Toestemmingsverklaring is heel belangrijk

Eenmaal je voor twee partijen wilt optreden, is het belangrijk om je zaakjes goed te regelen. Anders riskeer je dat je alle bemiddelingskosten moet terugbetalen. Er zijn verschillende gronden waarop je je kan beroepen, maar een schriftelijke toestemming krijgt de voorkeur. Bij MKBrecht.nl stellen we de toestemmingsverklaring en de bemiddelingsovereenkomst voor je op. Contacteer MKBrecht.nl voor meer informatie.