Koop breekt geen huur, maar soms toch een beetje

De regel koop breekt geen huur is al in 1838 wettelijk vastgelegd. Deze regel is er om de huurder te beschermen. Het houdt in dat als de verhuurder de verhuurde zaak verkoopt, de nieuwe eigenaar automatisch de nieuwe verhuurder wordt en gebonden is aan de oude huurovereenkomst. Het is een strenge regel, want zelfs in de huurovereenkomst kan er niet van worden afgeweken. Toch is het helemaal niet absoluut en zal de koop soms met een aantal afspraken uit de huurovereenkomst breken.

De reikwijdte van koop breekt geen huur

In principe moet de nieuwe eigenaar de afspraken uit de oude huurovereenkomst respecteren. Toch kent de regel een aantal beperkingen. De regel is namelijk beperkt tot de afspraken die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de zaak en de te betalen prijs. Denk daarbij aan bijvoorbeeld afspraken over het onderhoud van het gebouw, aanpassingen aan het gebouw, de oplevering op het einde van de huur enzovoort. Afspraken die niet onmiddellijk verband houden met de prijs en het gebruik van de zaak gaan niet over op de nieuwe eigenaar. Er heerst wel vaker discussie over welke afspraken al dan niet overgaan.

Onduidelijkheid van het voorkeursrecht van koop

Een voorbeeld van zo’n discussie vinden we bij een recente uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2021:209). Bij deze zaak stelde men de vraag of een voorkeursrecht van koop ook tegen de nieuwe eigenaar kan worden ingeroepen. Een voorkeursrecht van koop is een afspraak op basis waarvan de huurder als eerste het recht heeft om een gebouw te kopen als de verhuurder beslist om het te verkopen.

De rechter stelde zich vooral de vraag of er in de huurprijs niet alleen een gebruiksvergoeding begrepen was, maar ook een vergoeding voor de verkrijging van de verhuurde zaak. Indien de huurprijs ook een vergoeding voor de verkrijging van de verhuurde zaak bevat, zoals dat in bijvoorbeeld leaseovereenkomsten het geval is, houdt het voorkeursrecht van koop verband met de huurprijs en wordt het dus overgedragen. Volgens de rechter was dat in deze zaak niet het geval, waardoor de nieuwe eigenaar geen rekening diende te houden met het voorkeursrecht dat in de originele huurovereenkomst was opgenomen.

Ook andere clausules gaan niet altijd over

Een ander voorbeeld hiervan is de branchebeschermingsclausule. Dit is een clausule die de huurder verbiedt om omliggende winkeliers concurrentie aan te doen. Bij deze clausule werd in het verleden al beslist dat de huurder er niet langer toe gehouden is, tenzij de nieuwe verhuurder en de huurder dit opnieuw afspreken. Ook een verrekenbeding, waarbij bepaalde vorderingen met de huurprijs mogen worden verrekend, gaat vaak verloren door de koopovereenkomst.

Huurovereenkomst goed laten beoordelen

Wanneer je eigenaar wordt van een verhuurd pand is het belangrijk om de huurovereenkomst goed te laten bestuderen. Hetzelfde geldt voor een huurder die met een nieuwe eigenaar wordt geconfronteerd. Onze experts gaan na welke bedingen en afspraken al dan niet overgaan en welke afspraken eventueel opnieuw moeten worden vastgelegd. Plan een intakegesprek in met een van onze juristen en bezorg ons de huurovereenkomst. Wij helpen je snel verder.